章林晓
需求收缩、供给冲击、预期转弱，如何破解当前经济面临的三重压力，成为社会各界的热点话题。为破解三重压力，许多地方政府将目光放在招商引资上。而土地供应是招商引资项目落地的关键因素之一。
土地供应对财政、货币政策影响大
财政政策和货币政策是宏观调控两大手段。从地方政府角度看，土地与地方财政能力息息相关。
按照相关法律规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让金通常理解为国家按照土地所有权与使用权分离的原则，收取的若干年期的地租的总和。从严格意义上说，出让金并非简单的若干年期的地租总和，因为出让金实质是土地使用权的交易价格，其价格高低取决于成交时土地市场的供求状况。地方政府是国有建设用地的唯一供应者，土地出让金水平与土地供应结构密不可分。土地既要考虑短期内土地出让收入对城镇化发展、基础设施建设以及公共支出的支持力度，又要考虑将土地成本控制在一定范围，在区域锦标赛中形成竞争优势。在地方财政总收入中，出让金已占相当比例。地方收入主要分两块，一是一般公共预算收入，含税收收入和非税收入；二是政府性基金收入，主要就是出让金收入。在许多地方，出让金收入已超过公共预算收入，成为主要收入。土地财政对地方政府历来都是一把“双刃剑”。
从货币看，外汇占款在过去很长一段时间内，曾是我国央行投放基础货币的主渠道，2012年强制结汇制度结束之后，基础货币投放主渠道才转向公开市场业务。然而，不论是外汇占款投放基础货币，还是公开市场业务投放基础货币，货币总体存在“被宽松”的风险。2010年11月5日，中国人民银行行长周小川表示，美联储量化宽松货币政策对美国或许是最优选择，但对全球来说会有副作用。这种副作用，对中国来说应该是最大的，因为我国土地财政的“松”“紧”不公平，即对工业用地“松”，对居住用地“紧”，助力中国产品打遍天下无敌手，形成了“中国生产、美国消费”的格局，中国通过产品出口赚得美元，与此同时，又因外汇占款导致国内人民币超发。虽然，后来公开市场业务取代外汇占款，成为投放基础货币的主渠道，但是，“放水容易收水难”，房价一路飙升。
因为按照信用创造学派的理论，信用就是货币，货币就是信用；信用创造货币；信用形成资本。以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构的偏爱，当房价一路上涨时，最终必然会加剧信用和货币的扩张。
依靠土地财政不可持续
消费、投资和出口是拉动经济的三驾马车。对消费来说，在房价收入比较高的背后，实质是对居民消费能力的挤压。对于大国经济来说，消费应该是拉动经济发展的主要动力，而最体现消费水平的，是“居民消费率”。居民消费率偏低，拉动经济就只能依赖投资和出口。
高房价导致的高成本，已影响到经济社会的方方面面，其中包括制造业生产成本。随着生产成本升高以及人口红利消退，部分产业开始向东南亚等地转移，出口占GDP的比例下降，拉动经济重任就落到投资上。
投资按投资主体可分为企业投资、政府投资和居民投资。对企业投资来说，土地近乎“零地价”“负地价”，加之先前的人口红利，因此企业投资增速很快，极易形成产能过剩，投资力度不可持续。
对政府投资来说，投资领域主要是社会公益、基础设施、公共安全等非营利性项目，因此投资要受财政收入制约。土地财政的软约束使地方债务扩张冲动加大，融资平台主要以未来土地出让收入作为融资抵押，曾一度带来地方投资热潮，在国家大力治理后，现已有疲态。
对居民投资来说，最主要的投资是购房。统计数据显示，中国内地居民部门的杠杆率2021年已达72.2%，已经赶超中国香港的72%，接近美国的78%，高于日本地产泡沫破灭时的70%左右。
地方避免“内卷式”招商是当务之急
虽然《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）要求“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”，《物权法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律法规也有类似规定，但在实际操作中，许多地方工业用地形式上是公开招拍挂出让，实际通过财政资金奖励等方式，又将出让金返还给企业。
“松”“紧”不公平的土地财政背后，其实是各地“内卷式”招商引资的恶性竞争。这种“内卷式”招商引资，从区域经济角度，短期内有利于地方竞争力的提升，但从宏观角度，不但不利于产业从经济发达地区向欠发达地区梯度转移，长此以往，也要付出房地产泡沫化的代价，进而降低当地经济社会运行效率。各地招商引资归根到底还应回归到真正发挥地区比较优势的根子上去。
（作者系房地产高级经济师）
